Decreto Maricarmen derogado: qué pasa ahora si tienes viviendas alquiladas en Castellón

Estado a 5 de octubre de 2026: el decreto ha sido derogado. El Congreso de los Diputados no convalidó el Real Decreto-ley 26/2026 en su sesión del 2 de octubre, y el acuerdo de derogación se publicó ese mismo día en el BOE (BOE-A-2026-20526). Corrió la misma suerte el Real Decreto-ley 27/2026, sobre estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE-A-2026-20527). Hemos reescrito este artículo: primero qué se aplica hoy, después qué ocurre con lo que hiciste durante los dos días de vigencia, y al final qué contenía el decreto, por si su contenido vuelve en otra norma.

El llamado decreto Maricarmen —el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que su propio preámbulo vinculaba al desahucio de Mari Carmen Abascal— se presentó como una norma contra los fondos buitre y la especulación, pero su articulado iba bastante más allá: modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil, el IRPF, el IVA, el IBI y la plusvalía municipal, y alcanzaba a cualquier persona con una vivienda alquilada, aunque fuera una sola.

Estuvo en vigor dos días. Eso deja a muchos propietarios en una situación incómoda: no la de adaptarse a una norma nueva, sino la de saber qué valor tiene lo que hicieron —o lo que les pidió su inquilino— durante esas cuarenta y ocho horas.

1. Cronología: de la aprobación a la derogación en cuatro días

El mecanismo es el del artículo 86.2 de la Constitución: un decreto-ley entra en vigor de inmediato, pero el Congreso debe convalidarlo en treinta días. Si no lo hace, queda derogado. Es lo que ya había ocurrido en abril de 2026 con el Real Decreto-ley 8/2026 sobre prórroga de alquileres.

2. Qué se aplica hoy en Castellón

El marco anterior al 1 de octubre de 2026. La derogación deja sin efecto las modificaciones que ambos decretos habían introducido y restablece la redacción previa de las normas afectadas. En concreto, hoy no existen:

• La prórroga extraordinaria de hasta dos años a favor del inquilino al corriente de pago.
• El límite del 2 % a la actualización anual de la renta, ni la vinculación de la actualización al IRAV.
• La prohibición de repercutir el IBI al inquilino, de exigirle un seguro de impago, de pactar indemnización por desistimiento o de que renuncie al tanteo y retracto.
• El nuevo régimen del alquiler de temporada y por habitaciones: causa acreditable, máximo de doce meses, conversión automática en alquiler habitual y tope a la suma de rentas de las habitaciones.
• La enervación extraordinaria con subrogación de la Administración en la deuda del inquilino vulnerable, ni la suspensión de desahucios de hasta tres años, ni la de hasta 2030 para fondos.
• El nuevo cómputo de gran tenedor vivienda a vivienda en edificios sin división horizontal.
• Los cambios fiscales: escala de reducciones del IRPF ligada a la subida de renta, IVA del 10 % en pisos turísticos, imputación progresiva de rentas desde 2027, nuevos coeficientes de plusvalía y gravamen reforzado a las SOCIMI.
• Las renovaciones automáticas y la indemnización mínima de doce mensualidades por no renovar, que venían del RDL 27/2026.

Una cosa no ha cambiado, porque no dependía del decreto: ningún municipio de la Comunitat Valenciana está declarado zona de mercado residencial tensionado, según la relación del Ministerio de Vivienda, y el Consell se ha mostrado contrario a declararlas. Eso incluye Castellón de la Plana, Vila-real, Benicàssim, Orpesa y Peñíscola. Las medidas del decreto que dependían de esa declaración, por tanto, nunca llegaron a aplicarse aquí ni un solo día.

3. Qué ocurre con lo que hiciste entre el 1 y el 2 de octubre

Es la pregunta que de verdad importa ahora, y la que menos respuestas claras tiene. El punto de partida es que la derogación no es retroactiva: no borra lo ocurrido mientras la norma estaba en vigor. Pero el acuerdo de derogación no regula expresamente qué pasa con los actos realizados en ese intervalo, de modo que buena parte de lo que sigue son cuestiones a resolver caso por caso, no respuestas cerradas.

01Actualizaciones de renta notificadas el 1 o el 2 de octubre

Si notificaste una subida limitada al 2 % porque el decreto lo imponía, lo hiciste al amparo de una norma entonces vigente. Rehacer esa actualización al alza invocando la derogación posterior es una vía discutible: el inquilino recibió una comunicación válida en su momento y puede oponerse. La alternativa —dejarla como está y aplicar la cláusula del contrato en la siguiente actualización anual— es la más segura. Si la diferencia económica es relevante, merece un análisis antes de mover nada.

02Prórrogas extraordinarias solicitadas por el inquilino

Aquí el problema es de fondo: la solicitud se presentó bajo una norma vigente, pero el derecho que invocaba ha desaparecido sin que se haya consumado nada. Es el supuesto más litigioso de todos. La recomendación práctica es no contestar por escrito reconociendo ni negando la prórroga sin un análisis previo, y guardar la comunicación del inquilino con su fecha exacta y su forma de envío.

03Contratos firmados el 1 o el 2 de octubre

Un contrato firmado esos días es un contrato válido, y dice lo que dice. Si eliminaste la repercusión del IBI, la exigencia de seguro de impago, la indemnización por desistimiento o la renuncia al tanteo porque el decreto lo prohibía, esas cláusulas no reaparecen solas: el contrato se rige por su propio contenido, y cambiarlo exige un acuerdo con el inquilino. Conviene releer lo que firmaste antes de dar por hecho que ahora te rige el régimen anterior.

04Desahucios suspendidos por el juzgado

Si un juzgado acordó una suspensión o una enervación extraordinaria al amparo del decreto, la resolución judicial existe y hay que atacarla por los cauces procesales, no darla por inexistente. Si tienes un procedimiento en marcha afectado por una resolución de esos días, es el supuesto más urgente de revisar, porque los plazos corren.

05Lo que sí es seguro

De cara al futuro no hay duda: cualquier acto nuevo —un contrato que firmes mañana, una actualización que notifiques la semana que viene, una demanda que presentes ahora— se rige por el marco anterior al decreto. La zona gris es únicamente la de esas cuarenta y ocho horas.

Lo primero que conviene hacer: localizar y fechar todo lo que se movió entre el 30 de septiembre y el 2 de octubre —notificaciones enviadas y recibidas, contratos firmados, escritos presentados, resoluciones judiciales— y guardarlo con su justificante de envío. El valor de esos actos dependerá, en buena parte, de poder acreditar exactamente cuándo se hicieron.

4. Qué contenía el decreto, perfil por perfil

Lo que sigue describe el régimen que estuvo en vigor entre el 1 y el 2 de octubre de 2026 y que hoy no se aplica. Lo mantenemos por dos razones: porque sirve para entender qué efectos pueden tener los actos realizados en esos dos días, y porque el contenido de un decreto derogado suele reaparecer en una norma posterior.

01Propietario particular con una o dos viviendas alquiladas

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años. El inquilino al corriente de pago —y que lo hubiera estado los ocho meses anteriores— podía pedir hasta dos años más en las mismas condiciones si su contrato terminaba la prórroga obligatoria o tácita antes del 31 de diciembre de 2028, salvo pacto distinto o necesidad acreditada de la vivienda para el propietario o su familia.
• Actualización de la renta limitada al 2 % hasta final de 2027 sin nuevo pacto, y sin actualización alguna si la renta ya superaba el índice de precios de referencia. De forma permanente, toda actualización quedaba limitada por el IRAV y no procedía si el contrato no la pactaba expresamente.
• Enervación extraordinaria. Acreditada la vulnerabilidad del inquilino, el procedimiento se suspendía dos meses para que la Administración ofreciera alternativa habitacional o pagara la deuda; si no hacía ninguna de las dos cosas, quedaba subrogada en la deuda, no había lanzamiento y el contrato continuaba mientras durase la vulnerabilidad.
• Nuevas reglas del contrato: prohibición de repercutir el IBI y otros tributos, de exigir seguro de impago, de pactar indemnización por desistimiento del inquilino y de que este renunciara al tanteo y retracto; reparaciones de habitabilidad ejecutables por el inquilino con descuento de renta si el propietario no respondía en quince días; y documento obligatorio sobre el estado de la vivienda al terminar, con presunción de buen estado si no se firmaba.
• Reducción del IRPF escalonada. En los contratos firmados desde diciembre de 2026, la reducción del 50 % bajaba al 40, 30, 25, 20 o 15 % según la subida de renta respecto al contrato anterior, y podía llegar al 70, 85 o 100 % si la renta bajaba más de un 5 %.
• No le afectaba la suspensión de desahucios del artículo 2.2, que excluía expresamente a las personas físicas con dos viviendas o menos.

02Propietario con tres o más viviendas, o sociedad patrimonial

• Suspensión del desahucio hasta tres años (hasta el 31 de diciembre de 2030 como horizonte máximo de la medida) cuando el demandado era vulnerable, no tenía alternativa habitacional y la Administración no se la ofrecía, incluso con sentencia dictada, siempre que no se hubiera ejecutado el lanzamiento, con revisión cada doce meses.
• Compensación limitada y no para todos: solo renta dejada de cobrar y suministros impagados, sin lucro cesante ni daños morales, y únicamente para personas físicas o sociedades de alquiler asequible o social. Una patrimonial familiar a precio de mercado soportaba la suspensión sin compensación.
• Limitación de compras y donaciones hasta el 31 de diciembre de 2028 a entidades cuyo objeto social incluyera la adquisición de inmuebles, por título gratuito o por menos del 70 % del valor de tasación, con excepciones (alquiler asequible cinco años, usos sociosanitarios, ejecuciones judiciales, escrituras anteriores al 1 de octubre).

03Gran tenedor y el nuevo cómputo

La definición seguía siendo la de la Ley de Vivienda —más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² construidos, sin garajes ni trasteros—, pero cambiaba el cómputo: cada vivienda de un edificio contaba como inmueble independiente aunque no hubiera división horizontal inscrita, acreditándose con certificación del Registro de la Propiedad. Un edificio familiar de once viviendas nunca dividido pasaba a contar como once. El gran tenedor perdía además las reducciones del IRPF por nuevo contrato y primer alquiler, y se le aplicaba la suspensión de desahucios sin la excepción por vulnerabilidad del propietario.

04Alquiler de temporada y por habitaciones

Era probablemente el cambio de mayor calado para Castellón, con el alquiler de habitaciones a estudiantes de la Universitat Jaume I y los contratos de temporada a profesionales desplazados.

• Causa real y acreditable del desplazamiento temporal, con la carga de la prueba sobre el arrendador; sin ella, el contrato se convertía en alquiler de vivienda habitual desde la firma, con sus plazos mínimos.
• Doce meses como duración máxima general (mínimo 31 días), y conversión en alquiler habitual si se encadenaban más de dos contratos seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.
• Habitaciones dentro de la LAU, con la suma de rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente limitada a la renta del contrato de la vivienda completa.
• Garantía adicional limitada a una mensualidad, desistimiento del inquilino pasado un mes con diez días de preaviso, y pequeñas reparaciones a cargo del arrendador.
• Cierre de la vía del arrendamiento «para uso distinto del de vivienda» como forma de alojar personas.

Si firmaste contratos de temporada documentando la causa, ese trabajo no se pierde: bajo el régimen anterior la calificación como arrendamiento de temporada también se discute por su causa real, y tener la matrícula, el curso o el domicilio de origen reflejados en el contrato sigue siendo una ventaja probatoria.

05Pisos turísticos del litoral

El IVA del 10 % para el alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos estaba previsto desde el 1 de diciembre de 2026, de modo que nunca llegó a aplicarse: el alquiler turístico sigue en su régimen anterior. Lo mismo ocurre con el recargo del IBI de hasta el 150 %, que en todo caso se limitaba a municipios en zona tensionada, y con el endurecimiento del régimen sancionador a las plataformas.

06Viviendas vacías, segundas residencias y ventas

Tampoco entraron en juego la imputación progresiva de rentas en el IRPF prevista para 2027 (escala del 1,1 al 3 % sobre el valor catastral acumulado) ni los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal, previstos para el 1 de diciembre de 2026, que subían para tenencias inferiores a diecisiete años y bajaban para las más largas. Si estabas haciendo números para vender antes o después de diciembre por este motivo, el cálculo vuelve al escenario anterior. Sí conviene recordar que el derecho de tanteo y retracto del inquilino, en su regulación previa, sigue existiendo al vender una vivienda alquilada.

07Fondos, SOCIMI y compradores de carteras

Decaen la suspensión de desahucios hasta 2030 sin compensación para entidades que adquirían viviendas o carteras de préstamos por debajo de su valor de tasación, las limitaciones a la cesión de créditos hipotecarios de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas y la subida del gravamen especial de las SOCIMI del 15 al 25 %.

08Lo que traía el RDL 27/2026

El segundo decreto, en vigor y derogado el mismo 2 de octubre, modificaba el artículo 10 de la LAU: renovación automática del contrato por periodos sucesivos iguales una vez cumplido el plazo mínimo (cinco años para personas físicas, siete para jurídicas), preaviso del arrendador ampliado de cuatro a seis meses, e indemnización al inquilino de al menos doce mensualidades —o una por año de ocupación— si el propietario no renovaba, salvo necesidad propia u otros supuestos tasados. Nada de esto se aplica.

5. Lo que viene ahora

Un decreto-ley no convalidado no se recupera. Lo que puede volver es su contenido, por dos vías: un nuevo decreto-ley, que afrontaría la misma votación, o un proyecto de ley de tramitación parlamentaria ordinaria, con enmiendas y plazos más largos. Mientras no haya una norma publicada en el BOE, nada de lo descrito en el apartado anterior es exigible.

Actualizaremos este artículo si se publica una norma nueva sobre la materia.

6. Qué revisar si tienes viviendas alquiladas en Castellón

• Lo hecho entre el 30 de septiembre y el 2 de octubre: localízalo, féchalo y guarda los justificantes de envío y recepción.
• Actualizaciones de renta notificadas esos días con el tope del 2 %: decide con criterio si conviene dejarlas o revisarlas, no por defecto.
• Prórrogas pedidas por el inquilino: no respondas por escrito sin analizarlo antes.
• Contratos firmados el 1 o el 2 de octubre: reléelos; sus cláusulas te siguen vinculando aunque la norma que las impuso haya caído.
• Tu modelo de contrato: si lo adaptaste al decreto la semana pasada, puedes volver al anterior para los contratos nuevos.
• Procedimientos judiciales con resoluciones dictadas al amparo del decreto: es lo más urgente, porque los plazos procesales no esperan.
• Lo que no ha cambiado: el documento de estado de la vivienda con fotografías a la entrada y a la salida sigue siendo buena práctica, la impusiera o no una norma.

Cuándo conviene una revisión profesional

Si notificaste una actualización de renta, recibiste una solicitud de prórroga, firmaste un contrato o tienes un procedimiento judicial con alguna resolución dictada entre el 1 y el 2 de octubre, estás en la única franja realmente dudosa de todo este episodio, y la respuesta depende de documentos y fechas concretas. Es el tipo de análisis que hacemos en consultoría legal desde nuestro despacho en Castellón de la Plana: primero tu situación completa y después la norma.

Este artículo es informativo, refleja la situación normativa a 5 de octubre de 2026 tras la publicación en el BOE de la derogación de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.