Desahucio por extinción de renta antigua: ¿qué protección existe?

Actualización del 5 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026, conocido como «decreto Maricarmen», estuvo en vigor entre el 1 y el 2 de octubre y preveía suspensiones de desahucio de hasta tres años para personas vulnerables sin alternativa habitacional, y hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el demandante era un fondo. El Congreso no lo convalidó y su derogación se publicó en el BOE el 2 de octubre, junto con la del Real Decreto-ley 27/2026. El marco que describe este artículo es, por tanto, el aplicable hoy. Lo ocurrido con el decreto y qué valor tienen los actos realizados durante sus dos días de vigencia lo analizamos en Decreto Maricarmen derogado: qué pasa ahora si tienes viviendas alquiladas en Castellón.

El desalojo de una inquilina de 87 años en el barrio de Retiro, tras más de siete décadas viviendo en la misma vivienda, ha vuelto a poner en el centro del debate los límites de la protección a arrendatarios vulnerables y el alcance del régimen transitorio de los contratos de "renta antigua" — los sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Desde un punto de vista estrictamente técnico-jurídico, el caso refleja la tensión entre la aplicación rigurosa de la legislación arrendaticia y la efectividad real de los mecanismos de protección social contemplados en el marco vigente.

El marco normativo: de la LAU de 1964 a la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda

Los contratos firmados bajo la LAU de 1964 otorgaban prórroga forzosa e indefinida a favor del inquilino. La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 introdujo, sin embargo, la extinción paulatina de estos contratos para equilibrar los derechos del propietario: salvo excepciones muy tasadas, las subrogaciones familiares quedaron limitadas a un número máximo, de modo que el fallecimiento de los subrogados extingue legalmente la relación contractual, sin posibilidad de prórroga automática. En un caso como este, con dos subrogaciones ya agotadas —de un progenitor al siguiente, y de este al arrendatario actual—, la extinción del contrato es, técnicamente, la aplicación de una norma que lleva vigente treinta años.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, junto con la modificación del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, introdujo trámites obligatorios en los procesos de desahucio cuando afectan a personas vulnerables: la acreditación de vulnerabilidad mediante informe de los servicios sociales competentes, la obligación de los grandes tenedores de someterse a mediación o intermediación previa antes de acudir a la vía judicial, y la posibilidad de que el órgano judicial suspenda el lanzamiento —hasta dos meses si el demandante es persona física, hasta cuatro si es persona jurídica— para que la Administración pueda ofrecer una alternativa habitacional.

Lo que estos mecanismos protegen, y lo que no

Aquí está el punto que el caso ha puesto de relieve: estos instrumentos suspenden de forma temporal el procedimiento, pero no alteran el fondo del asunto ni anulan el derecho del propietario a recuperar la posesión del inmueble cuando existe una extinción legal del contrato. La vulnerabilidad acreditada no genera un derecho de permanencia indefinido sobre un bien ajeno — genera un deber de las Administraciones de articular un realojo o un subsidio de emergencia. Cuando la mediación no llega a un acuerdo de arrendamiento social con el propietario, la vía judicial termina, igualmente, en el lanzamiento.

Pequeños propietarios frente a grandes tenedores

Los tribunales aplican aquí un análisis estricto del cumplimiento de los requisitos procesales, y las exigencias varían sensiblemente según quién sea el demandante: no es lo mismo un pequeño propietario que un gran tenedor de vivienda, definido legalmente como quien es titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de cinco o más en zonas declaradas de mercado tensionado cuando así lo motive la comunidad autónoma. Solo a los segundos se les exige el trámite previo de mediación antes de acudir a la vía judicial.

Qué se debate ahora

El impacto del caso ha reabierto el debate político sobre si la normativa actual es suficiente en supuestos de vulnerabilidad extrema por edad o salud. Entre las propuestas que se estaban discutiendo figuraban una moratoria o suspensión indefinida del desalojo para mayores de 75 u 80 años con arraigo prolongado, condicionada a una compensación del Estado al propietario; la obligación de que grandes tenedores garanticen una alternativa habitacional definitiva antes de ejecutar el lanzamiento; y una revisión del concepto de gran tenedor junto con recargos fiscales para desincentivar la vivienda vacía en zonas tensionadas.

Parte de ese debate se concretó en el Real Decreto-ley 26/2026 —aunque sin una moratoria específica por edad—, pero el Congreso rechazó convalidarlo el 2 de octubre de 2026 y la norma quedó derogada tras dos días de vigencia. El equilibrio entre la seguridad jurídica inmobiliaria —indispensable para mantener la oferta de alquiler— y la protección efectiva de los colectivos vulnerables sigue siendo, por tanto, un debate abierto sin traducción normativa en este momento, y previsiblemente lo seguirá siendo mientras casos como este sigan llegando a los tribunales.

Cuándo conviene una revisión profesional

Tanto si eres propietario ante un proceso de desahucio que se complica, como si eres arrendatario y quieres saber exactamente qué protección te corresponde y hasta dónde llega, el momento de revisar el caso es antes de que el procedimiento avance, no cuando ya hay una fecha de lanzamiento fijada. Es el tipo de situación que solemos ver en consultoría legal.