Alquiler vitalicio: qué es, si es legal y cómo hacer el contrato

Situación normativa a 21 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y modifica varios aspectos del alquiler de vivienda; el Real Decreto-ley 28/2026, que cambia el régimen de prórrogas, entraría en vigor el 15 de noviembre. Ninguno de los dos está convalidado todavía: con las Cortes disueltas, la votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, y la prensa la sitúa a mediados de noviembre. Este artículo se centra en las reglas que no dependen de esa votación y señala dónde pueden influir los decretos. Lo actualizaremos cuando haya resultado.

«Alquiler vitalicio» es una expresión que se usa para cosas muy distintas. A veces es un contrato de alquiler pactado para que el inquilino pueda quedarse toda su vida. Otras, una operación en la que una persona mayor vende su casa y se queda en ella como inquilina de por vida. Y muchas veces se confunde con el usufructo vitalicio o con los contratos de renta antigua. Antes de firmar nada conviene saber cuál de ellas es la tuya, porque las reglas —y los riesgos— cambian por completo.

¿Es legal un contrato de alquiler para toda la vida?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la duración del alquiler «será libremente pactada por las partes», con un mínimo garantizado al inquilino de cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica (artículo 9). Nada impide, por tanto, pactar una duración más larga. La duda era si se podía ir más allá y dejar la duración en manos del inquilino.

El Tribunal Supremo, en Pleno, lo ha admitido en su sentencia 1387/2025, de 7 de octubre. Analizaba un contrato de vivienda firmado bajo la LAU de 1994 que concedía al inquilino una prórroga indefinida a cambio de las obras que este asumía. La mayoría consideró que una prórroga a voluntad del arrendatario es válida cuando responde a una causa onerosa —el inquilino da algo a cambio— y no contradice ni el artículo 10 de la LAU, que fija un mínimo y no un techo, ni el artículo 1256 del Código Civil. Pero con un límite claro: la prórroga no es perpetua. Por analogía con el usufructo, se mide por la vida del inquilino.

Dos matices importantes. La sentencia tiene un voto particular que defiende lo contrario —que la LAU de 1994 quiso acabar con las prórrogas forzosas y que una cláusula así las resucita—, y es una doctrina muy reciente. En la práctica, esto significa que un alquiler vitalicio es defendible, pero que la redacción del contrato importa mucho: qué aporta cada parte, por qué se pacta esa duración y qué ocurre en cada supuesto.

No es lo mismo que la «renta antigua»

Los contratos de renta antigua, firmados bajo la LAU de 1964, se prorrogaban por imperativo legal: la ley obligaba al propietario a mantenerlos. La Ley 29/1994 fue limitando esas prórrogas y las subrogaciones familiares, y hoy muchos de esos contratos se están extinguiendo, como explicamos en Desahucio por extinción de renta antigua: ¿qué protección existe?. El alquiler vitalicio actual funciona al revés: la duración no la impone la ley, sino que la pactan las partes, y por eso todo depende de cómo se haya escrito el contrato.

Qué debe incluir un contrato de alquiler vitalicio

Un contrato pensado para durar décadas tiene que prever lo que en uno de cinco años se resuelve renovando. Como mínimo:

• La duración y su causa. Que quede claro que el inquilino puede permanecer mientras viva y qué da a cambio: obras, una renta inicial más alta, el precio de una compraventa… Sin causa onerosa, la cláusula es mucho más discutible.
• La renta y su actualización. Si no se pacta expresamente, la renta no se actualiza. En un contrato tan largo hay que fijar el índice y la periodicidad. El Real Decreto-ley 29/2026 limita además, temporalmente, las actualizaciones; conviene revisar la cláusula cuando se aclare su convalidación.
• Gastos e impuestos. Quién paga el IBI, la comunidad y las derramas. El Real Decreto-ley 29/2026 restringe qué gastos pueden repercutirse al inquilino.
• Obras y conservación. Qué reparaciones corresponden a cada parte y qué mejoras puede hacer el inquilino.
• Fallecimiento del inquilino. En los contratos de más de cinco años (siete si el propietario es persona jurídica), puede pactarse que no haya subrogación si el inquilino fallece después de ese plazo, salvo que los familiares con derecho a subrogarse estén en situación de especial vulnerabilidad y sean menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años (artículo 16.4 LAU).
• Desistimiento. Aunque el contrato sea vitalicio, el inquilino puede irse una vez pasados seis meses, avisando con treinta días de antelación, y la ley vigente establece que ese desistimiento no da derecho a indemnización al propietario (artículo 11 LAU). Es una regla imperativa: el contrato no puede empeorarla.
• Qué pasa si se vende la vivienda. Es el punto más delicado, y merece apartado propio.

La inscripción en el Registro: lo que de verdad protege al inquilino

Si el propietario vende, el comprador tiene que respetar el contrato durante los cinco primeros años (siete si el vendedor era persona jurídica). Más allá de ese plazo, queda obligado por toda la duración pactada salvo que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: haber comprado de buena fe confiando en lo que dice el Registro de la Propiedad e inscrito su compra (artículo 14 LAU).

Dicho de forma sencilla: si el alquiler vitalicio no está inscrito, un comprador que no lo conocía podría quedar obligado solo hasta completar esos cinco o siete años, y el inquilino tendría que conformarse con una indemnización. Si está inscrito, el comprador no puede alegar que no lo sabía. Para inscribirlo hace falta formalizar el contrato en escritura pública ante notario y presentarlo en el Registro de la Propiedad que corresponda a la vivienda. Cuesta algo más al principio, pero en un contrato de décadas es la diferencia entre una promesa y una garantía.

Además, si el propietario vende, el inquilino tiene en general un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto); el Real Decreto-ley 29/2026 lo ha hecho irrenunciable en los contratos nuevos.

Vender la casa y quedarse de alquiler de por vida

Es una fórmula que se ofrece a personas mayores: venden su vivienda —a un particular o a una empresa—, cobran el precio y firman a la vez un alquiler vitalicio para seguir viviendo en ella. Puede ser una buena forma de obtener liquidez sin mudarse, pero hay que mirar varias cosas a la vez:

• El precio y la renta, juntos. Una oferta generosa por la casa con una renta alta, o al revés, pueden equivaler a lo mismo. Conviene hacer las cuentas sobre la esperanza de vida real.
• Todas las garantías del apartado anterior, empezando por la inscripción del arrendamiento.
• La fiscalidad. La ganancia por vender la vivienda habitual está exenta de IRPF para los mayores de 65 años. Si el vendedor no cumple ese requisito, otra vía es reinvertir el importe en una renta vitalicia asegurada en los seis meses siguientes, con un máximo de 240.000 euros por contribuyente. La plusvalía municipal se calcula aparte, y el Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios en ese impuesto a partir del 1 de diciembre de 2026. Cada caso necesita sus números.

Las alternativas más habituales son vender la nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio, o la hipoteca inversa, en la que no se vende la vivienda. Cada una tiene un equilibrio distinto entre lo que se cobra hoy, lo que se paga cada mes y lo que reciben después los herederos.

Usufructo vitalicio o alquiler vitalicio: la diferencia

	Alquiler vitalicio	Usufructo vitalicio
Qué es	Un contrato: el inquilino usa la vivienda a cambio de una renta	Un derecho real sobre la vivienda: usarla y disfrutarla
Renta mensual	Sí	Normalmente no
Reparaciones ordinarias	En general, del propietario	Del usufructuario
Frente a un comprador	Protegido más allá de 5 o 7 años si está inscrito	Es un derecho real: inscrito, lo debe respetar cualquier comprador
Fin	Muerte del inquilino o desistimiento	Muerte del usufructuario

Para quien vende su casa y quiere seguir en ella, el usufructo suele dar más seguridad y menos gasto mensual, a cambio de un precio menor por la nuda propiedad. El alquiler vitalicio permite cobrar más por la venta, pero obliga a pagar una renta y depende mucho de cómo se redacte. No hay una respuesta mejor en abstracto.

En Castellón, las mismas reglas que en el resto de España

El alquiler de vivienda se rige por normas estatales —la LAU y el Código Civil—, así que en Castellón y su provincia se aplican las mismas reglas que en cualquier otro lugar. Lo local está en la práctica: el Registro de la Propiedad en el que se inscribe la vivienda y los valores de referencia de la zona, que influyen en la fiscalidad de la operación.

Cuándo conviene una revisión profesional

Siempre antes de firmar, y especialmente si eres una persona mayor que va a vender su vivienda con alquiler vitalicio, si eres propietario y te proponen un contrato de duración indefinida, o si ya tienes un contrato con una cláusula de prórroga a voluntad del inquilino y no sabes qué alcance tiene después de la sentencia del Supremo. Lo vemos en consultoría legal, junto con la parte fiscal de la operación.