Decretos de vivienda 28 y 29/2026: qué cambia si tienes un piso alquilado en Castellón

Estado a 21 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre. El Real Decreto-ley 28/2026 entraría en vigor el 15 de noviembre. Ninguno de los dos está convalidado: con las Cortes disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, la votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que la prensa sitúa el 12 de noviembre, sin confirmación oficial. Actualizaremos este artículo con el resultado.

Cuatro días después de que el Congreso tumbara el llamado decreto Maricarmen, el Gobierno aprobó dos nuevos decretos-ley de vivienda que recuperan buena parte de su contenido. El resultado es que muchas de las reglas que dimos por decaídas el 2 de octubre vuelven a estar en vigor desde el 8, y otras llegarán en noviembre, todas pendientes de una votación con un Congreso disuelto. Si tienes una vivienda alquilada en Castellón —o vives de alquiler—, esto es lo que cambia y lo que conviene hacer ya.

1. Cronología

2. Lo que ya está en vigor: el Real Decreto-ley 29/2026

01Prórroga extraordinaria de hasta dos años

En los contratos de vivienda habitual en vigor cuyo plazo termine antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino que esté al corriente de pago —y lo haya estado los ocho meses anteriores— puede pedir que el contrato se prorrogue por periodos anuales, hasta dos años, en las mismas condiciones. No se aplica si las partes acuerdan una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % menor, ni cuando el propietario acredita necesitar la vivienda.

02Tope a la actualización de la renta hasta finales de 2027

Para los alquileres de vivienda cuya anualidad venza entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: si la renta ya supera el límite del índice de referencia, no sube; en los demás casos, sin un nuevo pacto, el aumento máximo es del 2 %. Y recuerda que si tu contrato no prevé expresamente la actualización, la renta no se actualiza.

03Gastos, garantías y reparaciones

• No pueden repercutirse al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato, ni los impuestos asociados a la vivienda, como el IBI.
• No puede exigirse un seguro de impago al inquilino.
• La garantía adicional a la fianza queda limitada a dos mensualidades (una en el alquiler de temporada).
• El propietario tiene quince días naturales para responder a una petición de reparación.

04Alquiler de temporada y por habitaciones

Es el bloque con más efecto práctico en Castellón, por los alquileres a estudiantes de la Universitat Jaume I y a profesionales desplazados:

• El alquiler de temporada exige una causa real y acreditable, debe superar los 31 días y, como regla general, no pasar de doce meses.
• Si dura más de doce meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, pasa a ser alquiler de vivienda habitual desde el primero, con sus plazos mínimos.
• El alquiler de habitaciones entra en la LAU, y la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta de la vivienda completa.

05Si vendes la vivienda alquilada

El derecho de tanteo y retracto del inquilino ya no puede renunciarse en el contrato y se extiende a las ventas conjuntas de varios inmuebles cuando la vivienda puede individualizarse y se le asigna una parte del precio.

06Desahucios

• Impago con inquilino vulnerable: acreditada la vulnerabilidad, la Administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar la deuda; si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la deuda y no hay lanzamiento.
• Otros supuestos: si no hay alternativa, el juzgado puede suspender el procedimiento con revisiones cada doce meses y hasta tres años, con compensación al demandante en los términos del decreto.
• Propietario particular con dos viviendas o menos: la vulnerabilidad del inquilino no prevalece frente a él a efectos de esa suspensión.
• Fondos que compraron viviendas o carteras a precio claramente inferior: suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 si el inquilino es vulnerable y no tiene alternativa.
• Estas reglas se aplican también a procedimientos en curso en los que aún no se haya ejecutado el lanzamiento.

07Gran tenedor

Sigue siendo quien tiene más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. Lo nuevo es el cómputo: cada vivienda de un edificio cuenta por separado aunque no haya división horizontal inscrita, y la condición se acredita con certificación del Registro de la Propiedad. Un edificio familiar de once viviendas nunca dividido cuenta como once.

08Fiscalidad

• IRPF del propietario: la reducción por alquiler de vivienda en contratos nuevos pasa a depender, entre otros factores, de cómo evoluciona la renta respecto al contrato anterior, con porcentajes de entre el 15 % y el 100 %. No aplica a grandes tenedores.
• IRPF del inquilino: deducción estatal del 10 % del alquiler de la vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros.
• Pisos turísticos del litoral (Benicàssim, Orpesa, Peñíscola…): desde el 1 de diciembre, el alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos tributa al 10 % de IVA cuando se cumplen las condiciones del decreto.
• Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos desde el 1 de diciembre. Si estás pensando en vender, conviene hacer los números antes y después de esa fecha.
• Viviendas vacías o sin alquilar: desde 2027, nueva escala de imputación de rentas en el IRPF.

3. Lo que entraría el 15 de noviembre: el Real Decreto-ley 28/2026

Modifica el artículo 10 de la LAU, que regula qué pasa cuando termina el plazo mínimo del contrato:

• Renovación obligatoria por periodos de cinco años (siete si el propietario es persona jurídica), sucesivos y sin límite, salvo preaviso.
• Preaviso del propietario de seis meses (hoy cuatro); el inquilino, dos meses.
• Indemnización por no renovar: la mayor de doce mensualidades o una por año de residencia, calculadas sobre el valor superior del rango del índice de referencia.
• Sin indemnización si el preaviso expresa por escrito alguna de estas causas: que el propietario persona física necesita la vivienda para él o su familia, que el inquilino no la ha habitado más de seis meses en el último año, que tiene otra vivienda adecuada en el mismo municipio, que se firma un nuevo contrato, o que el inquilino rechaza una oferta formal de nuevo contrato en las condiciones del decreto.

Régimen transitorio: se aplica a los vencimientos a partir del 15 de noviembre de 2026. Para los que caigan entre esa fecha y el 15 de mayo de 2027, el preaviso exigido es de cuatro meses. Los preavisos enviados válidamente antes del 7 de octubre conservan su efecto.

4. En Castellón: lo que no se aplica

A fecha de este artículo, ningún municipio de la Comunitat Valenciana figura como zona de mercado residencial tensionado en la relación del Ministerio de Vivienda. Las medidas que dependen de esa declaración —como el recargo municipal del IBI a las viviendas de uso turístico o los límites de renta propios de las zonas tensionadas— no se aplican en la provincia.

5. ¿Y si no se convalidan?

Quedarían derogados, como los decretos 26 y 27/2026. La derogación no es retroactiva, pero tampoco aclara por sí sola qué pasa con lo iniciado mientras estuvieron en vigor: una prórroga pedida, una renta actualizada al 2 %, un contrato firmado sin repercutir el IBI. Lo explicamos con detalle en el artículo sobre el decreto Maricarmen, y el criterio es el mismo: documenta con fecha todo lo que hagas o recibas estas semanas.

6. Qué hacer ya si tienes viviendas alquiladas en Castellón

• Revisa los vencimientos de tus contratos hasta finales de 2028: son los que pueden recibir una solicitud de prórroga extraordinaria.
• Actualizaciones de renta de aquí a finales de 2027: aplica el tope y comprueba que tu contrato prevé la actualización.
• Contratos nuevos: adapta tu modelo —sin repercutir el IBI ni gastos de gestión, sin seguro de impago, garantía adicional dentro del límite— mientras el decreto esté en vigor.
• Temporada y habitaciones: documenta la causa en el contrato, no superes los doce meses y no encadenes contratos.
• Si no quieres renovar un contrato que vence después del 15 de noviembre, calcula el preaviso con el régimen transitorio y valora si concurre alguna causa que evite la indemnización.
• Si vas a vender una vivienda alquilada, ten en cuenta el tanteo y retracto y, si es posible, los nuevos coeficientes de la plusvalía.
• Guarda todo con fecha y justificante de envío, por si cambia el escenario el 12 de noviembre.

Cuándo conviene una revisión profesional

Si has recibido una solicitud de prórroga, tienes que actualizar una renta, vas a firmar un contrato de temporada o habitaciones, o tienes un desahucio en marcha, la respuesta depende de fechas concretas y de una votación que todavía no se ha producido. Es el tipo de análisis que hacemos en consultoría legal desde nuestro despacho en Castellón de la Plana.

Este artículo es informativo, refleja la situación normativa a 21 de octubre de 2026 y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.